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地产私募基金:继浙江的高利贷危机后,下一个引爆的炸弹
总裁班,CEO课程,EE高层管理教育,经理人培训   2012-04-19 12:32:40 作者:EDP新闻 来源:清华金融培训 文字大小:[][][]

4月18日,国家统计局发布的最新数据显示,由于楼市调控效应显现,与上月相比,全国70个大中城市中,价格下降的城市有48个,持平的城市有22个。与去年12月份相比,1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。

在此背景下,房地产业的资金链持续恶化,在IPO、发债、外资等融资通道对房企继续关闭情况下,地产私募成为房企筹集资金的唯一通道。据住建部政策研究中心今年早些时候发布的研究报告显示,人民币房地产私募基金总规模已达千亿,较2010年增长了1倍。

而最大的危机在于,这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募,实上成了变相高利贷,对大多数投资人来说,其风险处于不可控状态。

“目前大概只有5%的房地产私募是规范的,其他都是‘高利贷’,”一位地产私募资深人士告诉本报记者,在“地产创新融资”外衣下,在高达25%的预期收益率承诺背后,是正在燃烧的危机导火索。随着各地中小开发商破产、跑路的消息不断传来,私募的风险正浮出水面。

高利贷角色

沈明(化名)的开发公司在2009年中以8亿元拍得一幅土地。自有资金4亿,私募借了4亿。受楼市调控影响,至今该地块未动一锹,而私募计划于2012年2月到期。

无奈之下,沈明以6亿元将土地转让。私募拿回4亿元本金及约1亿元利息;沈明仅拿回1亿,损失3亿。

回想起2009年楼市的疯狂,沈明很后悔当时与私募的约定,30%的年息拖垮了他。

沈明的境遇并非个案。长沙一大型开发商人士告诉记者,本地开发商很多都借了高利贷。而这种高利贷的形式,往往以地产私募的名义出现。“在二三线城市,一些中小开发商发起的私募基金,主要是为自己的项目提供过桥贷款。”

“市场上叫房地产私募的,本质上95%都是融资顾问公司,” 金地集团稳盛投资总经理吴涛对记者说,“有人去借钱,有人想往外借,高利贷有生存空间。金地原来只做股权投资,后来发现,投资者有这种需求,被投资方也有,他们不需要分股份,所以也做了一部分债权投资。这种债类的业务只要有10%的收益率,很多人都愿意做。”

据本报记者调查,2010-2011年间兴起的所谓房地产私募,是由商业银行私人银行理财部门的客户作为LP(有限合伙人)进行债权投资,大多按照事先约定的价格进行回购。

住建部政策研究中心今年年初的一份研究报告也指出,多数私募对房企或项目进行股权形式的投资,获取股权收益,但实际上仅承担了债权的风险。“整体上看,多数基金认为目前的货币环境和政策环境适合做债权投资,风险相对较小、回报率较高。”

前述私募人士透露,这些房地产私募中,大部分实际是以“过桥贷款”为主营业务。

所谓过桥贷款,是指一般情况下,私募以股权形式介入项目的部分环节,如拿地、开发或是销售。当项目获得银行贷款,或是进入前期销售后,开发商即以约定价格回购股份。“在这类案例中,所谓的股权投资实际上扮演了高利贷的角色。”前述地产私募人士解释说。

“40%预期收益率”背后

据本报记者调查,从过去三年的情况看,地产私募给投资人的预期收益率一般都达到15%-25%,更高的有30%以上。

“我见过最高的超过40%,”北京中伦律师事务所律师乔文骏告诉本报记者,过去两年,大多数但凡有点门路的房企,都是宁愿高成本融资,也不愿轻易降价。

此外,较为普遍的形式是,地产私募以股权或者土地作抵押,与项目方签订对赌协议,达不到25%的预期收益率,就把股权转让给投资者或者其他惩罚性措施。

“多数情况下,这是在欺骗投资者。”在吴涛看来,一旦在项目运作过程中出现问题,达不到的预期收益率,大多数私募并不及时和投资人沟通、商议,也不告知投资人所发生的一切。

前述地产私募人士介绍说,目前比较普遍的是,很多私募就是把钱给开发商了,等着回报,而不管运营,到时候不行了就把(抵押的)东西拿来。如果当初有对赌协议,还可以把抵押物给投资者。如果没有,对投资者来说不亏损就算好的了。

这位人士表示,真正的私募是股权投资,投资人和开发商,共同分担和控制项目风险,而目前高利贷式的地产私募,基本上没有风险控制可言。

在目前的楼市调控和楼价下行的趋势下,这种风险正在释放。国土部4月17日的最新公告显示,一季度土地市场量价齐跌,其中住宅用地自2009年后首次出现负增长,地价引发房价下跌的效应已经显现。

“现在很多资产管理公司有房地产项目,五折打包卖,还是没人接,打五折都不一定卖得掉。”吴涛告诉记者,因为买的时候不是现房,是一块地,或者建到一半。

4月17日,绿城将其上海绿城广场置业全部股权及贷款出售给SOHO中国,套现16.16亿元。本报记者查询发现,从2009年开始,绿城多次进行信托融资,后期部分信托产品出现了类私募倾向。如平安信托安城财富1号房地产信托基金信托产品,预期收益率为大于等于20%。

在地产界,像绿城这样的大开发商以私募融资的不多见,过去两年,私募融资的主体是中小开发商。“大开发商旗下项目多,打折卖掉几个就有现金流,而中小开发商回旋余地小,资金风险更形突出。”资金德信资本董事长陈义枫对本报记者说。

今年以来,厦门、长沙、珠海等地频频传来中小开发商“跑路”的消息。“去年下半年到现在已经发生5起,无一例外都是资金链断裂,”前述长沙大型开发商人士说,“这些小开发商都是借了以地产私募等形式出现的高利贷。”

“混乱中等来春天”

“因为缺少专业知识,地产私募今后3年至5年内会有各种各样的问题出现,尤其投资人和基金管理人之间可能有很多大的纠纷。”原美林中国主管、安泰盘实基金创始人蓬钢对地产商发起成立的地产私募不看好。

依托于2007年生效的《合伙企业法》,私募有了合法地位,但业内人士认为,目前尚未有任何条例或指引,作用于地产私募,行业监管是完全空白的。

除了上述风控缺失,在地产界,开发商主导的私募基金和独立私募基金之争,以及如何规避开发商旗下私募和开发商之间利益输送的问题,始终存在。

建银精瑞基金董事长李晓东认为,与开发商合资成立的基金解决不了利益冲突和关联交易,开发商出于自身利益,希望基金的成本越便宜越好,最好只有6%;但是作为管理公司,又希望获得的回报越多越好,恨不得每年获得30%的回报。

“开发商两头都有表决权,那么开发商肯定会压基金公司的收益。这种模式的治理结构本来就有问题,没有任何的监管和风险隔离。”李晓东说。

但吴涛对地产私募持乐观看法。他认为,尽管问题丛生,今年是专业的房地产私募发展的好时机。房地产行业极端恶劣的资金紧缺情况是暂时性的,但以前那种宽松也不会再有。在不远的未来,行业会有并购重组,那些真正具备专业能力、能帮助房地产业重组的私募将应运而生。“去年我们都在找人、找资源、织网,基本保持空仓,现在机会来了。” 吴涛说。

“很多人看准了今年房企缺钱,转型或者兼做私募。”北京一位地产界人士介绍,以首创置业董事长刘晓光为首的北京某地产俱乐部成员,今年也共同发起成立了一个私募基金,预计投资规模超过10亿元。

一些大型开发商也致力于房地产私募的转型,保利地产董事长宋广菊对本报记者透露,保利的房地产基金,一般都是5年以上的长期股权性资金,保利拥有其40%的股权。

不过,吴涛认为,地产私募能否真正迎来春天,最终取决于行业的监管和净化。“地产私募的业务模式,不像银行、信托只是个放贷的人,真正的私募,不管是股份还是债的投资,都要管着项目方,争取每个项目实现封闭式运作,抓好对财务预算、现金支出的审批。比如派个财务经理过去,就可以及时制止资金的调集。”

“私募如何监管是个问题,监管并不是消灭亏损,而是使它的风险收益更加透明化,使投资人更加成熟。”中航证券首席地产分析师杜丽虹表示。

(21世纪经济报道)   清华大学EDP课程中心高级课程 > 金融财务 > http://www.thuedp.com/html/neon

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