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中国地产私募基金:胎动与分娩
总裁班,CEO课程,EE高层管理教育,经理人培训   2010-04-27 15:18:19 作者:中国房地产基金 来源:房地产私募投资 文字大小:[][][]
北京第一家以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募基金管理公司——盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司(下称“盛世神州基金”)——宣告成立。

盛世神州基金拟于近期成立盛世神州房地产投资基金(有限合伙)(下称“盛世神州房地产基金”)。盛世神州基金为其唯一的普通合伙人(即General Partner,GP)。

与以往的私募基金(Privately Offered Fund ,PE)的最大不同在于:盛世神州基金主要牵头人都来自房地产开发商。

盛世神州基金由北京银信投资有限公司董事长张民耕领衔发起,初始创始人除张民耕、阳光100置业集团总裁易小迪和复地集团董事长范伟外,还包括富汇投资管理公司董事长曾军和全国工商联房地产商会委托喜神资产管理有限公司执行总裁曾勇。盛世神州基金管理公司董事长为张民耕,公司注册资金3000万元,首期融资规模为5亿元。

无独有偶,两天后的3月10日,金地集团董事长凌克于2009年业绩说明会上表示,集团将和投资伙伴一起发起人民币基金的管理工作,今后主要投资于住宅房地产产业,同时也会对商业地产、并购进行投资,期望三年人民币基金管理的规模达到80亿~100亿元。

“在社会投资需求的推动下,继2008年与瑞士银行(UBS)合作组建美元房地产基金之后,金地集团正在就成立人民币私募基金进行探讨。”3月11日,金地集团总裁张华纲对本报记者详细解释,“该人民币基金不排除与瑞银等金融机构做类似于PE方式的合作。这对于金地而言,是具有创新性的探索。”

从2009年下半年开始,许多开发商都准备在地产PE领域一试身手。“包括我的一些朋友,都在上海、浙江等地筹备此类基金。”一位基金界资深人士告诉本报记者。

“地产PE”汹涌

选择地产作为投资方向的私募基金在私募基金阳光化后并不少见。而作为投资开发兼顾的地产企业,对于此类领域的探索则一直处于静水暗流的状态。

“打造这一基金管理公司的想法在6年前就有了。”张民耕在接受本报记者采访时介绍,“当时,时任全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对于地产商运营模式转变的论述,就让我萌生了一个想法,即要做中国房地产开发模式转变和房地产投资基金的先行者。”

在政策环境成熟即2007年《合伙企业法》生效之后,易小迪与范伟等地产商的想法与张民耕“一拍即合”。

“正式的筹备时间也就一年有余。”张民耕介绍,目前,盛世神州基金管理公司作为盛世神州基金唯一的普通合伙人,出资额达到了一期总融资规模的5%,加上发起人股东的共同出资,发起人和管理人承诺出资会占到基金首期融资规模的15%,即7500万元。

“作为GP,我们对于基金占比15%的投入能为其他LP(即有限合伙人,Limited Partner)提供信心,表明我们与其他投资人同舟共济。”张民耕介绍。这正为盛世神州基金添加了更为明显的“地产商血统”。

上述基金界资深人士则告诉本报记者,从去年下半年开始,面对融资政策的变化,越来越多的房地产商开始探索成立地产PE的可能性,“其中,有看得到的,也有看不到的。”

“有开发经验的人进入到私募领域,这实际上代表了未来的一种趋势。而其专业的背景则为符合中国国情的PE的发展带来了一定的契机。”嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥在接受本报记者采访时对此评价,“开发商探索从‘香港模式’转为‘美国模式’已有多年,目前国内很多开发商自己就是投资商,既开发又投资。这一探索无疑是一种将投资与开发分开的做法。”

“地产PE”的挑战

不难看出,包括金地集团拟设立的基金在内,相比其他牵头人创建的PE ,具有开发商背景的地产PE无疑占有与政府、项目合作的资源,并具备地产项目开发和管控能力。用盛世神州基金在其成立发布酒会上的介绍来说,就是“对房地产项目的市场潜在价值具有专业判断能力,对开发经营全程具有专业管理控制能力,这是盛世神州基金及管理公司的基本优势”。

然而,从另一个角度来看,其在基金管理方面的“非专业”则必然会为“地产血统”的基金管理者带来挑战。这其中,基金运营经验与资金的募集成为两大关键点。

基金运营经验方面,借助外脑扩充基金管理团队的“基金系血统”正是其“地产PE”取得成功的关键前提。

金地集团早在2008年就开始与UBS合作,并在北美等地展开了基金募集工作。合作一度受国际金融危机的影响,但据张华纲介绍,双方的合作仍在继续,并且,“不排除有进一步合作的可能”。

从盛世神州基金管理公司提供给记者的说明中,公司总裁王戈宏的海外基金背景颇引人注意。2006 年,他曾在美国发起创办JW Stone商业不动产投资信托基金(REITs),并担任创始合伙人及总裁。“全程主导基金的资金募集,团队整合,公司创建,政府、法律、金融等资源的建立与协调,项目的发掘评估和投资的决策管理等。”

同时,作为基金的发起人,上述三家地产公司还会将自己公司对于地产项目多年的投资管控系统与经验运用到基金管理的运作中。

“2008年7月,我便开始组建房地产投资管理中心,拿自己的企业中的一个非全资的项目进行模拟管理,这包括,对投资的项目选择、判断、投资、执行、监督、退出等核心技术。”张民耕介绍。

在资金募集方面,此类地产商牵头的PE也需要打造一个较为符合自身需求的资金来源渠道。郑锦桥对记者表示,相对其他行业,房地产股权类投资的回报周期较长,GP应该找到投资基金较大、对基金要求不是太高,对于回报时间周期不是特别敏感的投资机构和合伙人。

“LP只有5000万元,估计也就投3000万元,GP的压力就很大。但是,如果找到那种有5亿元的,可以投资3000万元的,管理团队的压力就要相对而言小一些。”郑锦桥表示,因此,“选择那些对于房地产行业有所了解的投资人,也就是说选择LP的时候要有的放矢,不能见钱就要。”

对此,王戈宏透露,盛世神州基金除了与包括民生银行、招商银行,北京银行,中诚信托、中外贸信托等金融机构签署了战略合作协议外寻找LP。“未来还可能与海外成熟基金公司合作”,而这正可能与金地集团与UBS的合作殊途同归。

看来,对于张民耕等人来说,地产商“PE化”的道路才刚刚开始。

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